L'acquisto di una casa, soprattutto della prima casa, è un progetto importante e, affinché l’atto di compravendita avvenga nel rispetto della legge, occorre affidarsi a un Notaio. Nelle sedi di Legnano e Busto Arsizio, operando in tutta la provincia di Milano, i Notai Fenaroli e Croce, nelle loro vesti di pubblico ufficiale, garantiscono la loro imparzialità rispetto alle parti e si occupano di verificare che ogni aspetto dell’acquisto sia espletato secondo la legge.
Nel dettaglio i compiti del Notaio durante un atto di compravendita sono riassumibili in questi punti:
- Il Notaio accerta l’identità delle parti che stipulano l’atto e il diritto di proprietà dell'immobile;
- Verifica, oltre alla regolarità urbanistica e catastale degli immobili, l’assenza di gravami pregiudizievoli come ipoteche, vincoli o pignoramenti, ma anche diritti di terzi e abusi edilizi;
- Verifica il regime fiscale degli acquirenti e illustra gli eventuali benefici fiscali, come nel caso delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
- Il Notaio, in sede di registrazione dell’atto, riscuote direttamente dall’acquirente le imposte di registro dovute per versarle allo Stato e procederà alla registrazione e al deposito della documentazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate entro e non oltre venti giorni dalla data di stipula dell’atto di compravendita immobiliare.
Spese notarili per acquisto casa e prima casa
Quanto costa un Notaio per un atto di acquisto prima casa? È un pensiero comune pensare che le spese del notaio siano eccessivamente alte, ma tutti i costi sono giustificati. Le spese dipendono dal valore catastale che si calcola moltiplicando la rendita catastale per 115,5: oltre agli onorari notarili, occorre tenere conto di spese e imposte di registro a carico dell’acquirente che il Notaio anticipa allo Stato. L’acquirente può richiedere l'agevolazione per l'acquisto della prima casa se ricorrono le seguenti condizioni:
- essere già residente nel Comune in cui è situato l'immobile da acquistare o impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune entro diciotto mesi dall'acquisto. Non è necessario che l'appartamento sia adibito a propria abitazione (perciò l'agevolazione spetta anche se l'appartamento è occupato da qualcun altro), purché si abbia la residenza nel Comune. L'agevolazione compete anche a chi presta lavoro nel Comune in cui è situato l'immobile e per i residenti all'estero.
- non essere titolare di un altro immobile a destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l’immobile in oggetto;
- non essere titolare di un’abitazione acquistata con le agevolazioni della prima casa su tutto il territorio nazionale.
Se il compratore acquista da un’impresa di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori, la compravendita è soggetta a IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:
- per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria, bolli, tassa archivio.
- per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria, bolli, tassa archivio.
- per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria, bolli, tassa archivio.
Se il compratore acquista da un privato, la compravendita non è soggetta a IVA, ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:
- per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria, bolli, tassa archivio.
- per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale e ipotecaria, bolli e tassa archivio.
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Il preliminare di acquisto o compromesso
Il preliminare è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati catastali e la data del contratto definitivo.
La trascrizione effettuata dal Notaio vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile.
Si consiglia il contratto preliminare:
- quando il venditore è un imprenditore;
- quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti, altro;
- quando tra il preliminare e il definitivo intercorre un lungo lasso di tempo;
- quando viene versata una caparra di importo elevato.
